O que é fundo imobiliário? Este post responde as principais dúvidas!

Mesmo que você não tenha ideia sobre o que é fundo imobiliário, já deve estar sentindo que estamos falando de uma forma de investir em imóveis, né? Esse é um bom modo de resumir o significado — você está no caminho certo.

E o importante é conhecer bem essa modalidade de aplicação pra aproveitar os benefícios ao máximo. Neste artigo, a gente vai explicar tudo pra você, mas não sem antes fazer um alerta: não existe algo que podemos chamar de “o melhor investimento do mundo”.

Toda alternativa pode ser boa ou ruim, dependendo da realidade financeira de cada pessoa e das variações do mercado. A melhor decisão sempre precisa ter base em informação, que é o que você vai ver aqui. Vamos juntos?

O que é fundo imobiliário?

Vai ficar mais fácil de entender o que é um fundo imobiliário se a gente começar pelo conceito de fundo de investimento. Basicamente, é uma opção que reúne vários investidores interessados em um mesmo tipo de aplicação.

No lugar de uma única pessoa investir em uma alternativa, vários investidores aplicam em uma carteira de oportunidades. A grande vantagem é que o risco é diluído e várias pessoas podem participar, mesmo com quantias menores. Os fundos imobiliários podem ser de dois tipos, olha só!

Fundo de papel

O investimento é feito em títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário. Por exemplo, cotas de outros fundos imobiliários ou títulos emitidos pra fazer financiamento de empreendimentos.

Fundos de tijolo

Nesse caso, o investimento é feito em obras em execução ou já finalizadas. É muito comum que esses fundos incluam shoppings, prédios comerciais, hospitais e outros grandes empreendimentos. 

Como funciona o fundo imobiliário?

Pra administrar qualquer fundo, existe um especialista da administradora que escolhe os investimentos buscando equilibrar algumas variáveis, como o potencial de rentabilidade e o grau de risco de cada aplicação. Pra dar conta disso, a administradora cobra uma taxa.

No fundo imobiliário, as aplicações são todas feitas em imóveis. Assim, qualquer pessoa pode investir no setor sem precisar se tornar dona de alguma coisa. Ou seja, em vez de usar suas economias pra construir um imóvel e depois fazer uma venda, você tem a opção de participar em um fundo imobiliário, que é formado por vários imóveis.

Um dos papéis do gestor do fundo é justamente o de montar e organizar a carteira de investimentos, incluindo, excluindo e alterando as aplicações de cada grupo. É um trabalho que considera as variações do mercado e as tendências, pra sempre buscar o melhor rendimento.

O modelo dos fundos de investimento no setor imobiliário é muito eficiente em diminuir os riscos, porque atua em duas frentes. Quer ver?

Imagine que uma pessoa decida construir um imóvel, mas sem muita experiência. Ela calcula o quanto vai gastar pra terminar a obra e o tempo que vai demorar pra alcançar seus objetivos financeiros, mas sem muita precisão.

Ainda assim, acredita que as economias que tem serão suficientes e inicia a obra. Tempos depois, por causa de atrasos e imprevistos, os custos aumentam e a obra atrasa, deixando o investidor iniciante numa situação financeira difícil. Se ele não conseguir resolver o problema, pode perder muito dinheiro. É um risco alto!

Do outro lado, está o empreendimento, que pode não ser tão atrativo para o mercado e ficar mais difícil de vender ou alugar, gerando um problema parecido e também difícil de lidar.

Em um fundo imobiliário, isso pode ocorrer em alguns dos empreendimentos participantes, mas os prejuízos acabam sendo compensados pela rentabilidade dos outros. É por isso que o risco é diluído.

Do mesmo jeito, se um investidor tiver problemas financeiros, mesmo causados por uma emergência pessoal, sem relação com o investimento, o projeto continuará, pois vai ter bastante gente investindo no mesmo grupo.

Além disso, o investidor poderá resgatar o valor em um prazo mais curto, pra pagar as suas contas. Talvez ele perca um pouco dos ganhos, mas nada tão impactante.

Então, podemos entender o funcionamento de um fundo de investimento como uma aplicação coletiva, que é estruturada pra garantir uma ação equilibrada entre rendimento, liquidez e segurança. Faz sentido, certo? Agora, vamos entender melhor como é a operação na prática.

Como são o rendimento e a liquidez desse fundo?

A rentabilidade é gerada com base em duas contas um pouco diferentes. Os cálculos que precisam ser feitos são:

• a variação de preço das cotas, que pode ocorrer de acordo com a procura e a valorização delas no mercado;

• os rendimentos mensais, que resultam da distribuição da receita gerada pelo imóvel.

É importante pesquisar pra ter uma ideia de rendimento de cada fundo, pois isso pode variar em desempenho, considerando as características da aplicação e as mudanças do mercado.

Além do cálculo diferente, a tributação também não é a mesma pra essas duas formas de ganho. Os rendimentos não geram tributação pra pessoa física: apenas as empresas que investem nos fundos imobiliários pagam 20% de Imposto de Renda (IR) sobre os valores alcançados.

Já em relação aos ganhos com a venda das cotas, tanto empresas quanto pessoas físicas pagam o mesmo percentual de 20%, também a título de IR.

Falando da liquidez, ela é certamente muito maior do que o investimento em imóveis, que pode gerar receita a partir da cobrança de aluguéis, com liquidez mensal, mas esse ganho não corresponde ao rendimento integral, que inclui a valorização do imóvel. Pra poder receber, a pessoa precisa vender o bem, o que pode demorar um bom tempo.

Quais são os caminhos possíveis pra investir no fundo imobiliário?

Se você quer entrar para os fundos imobiliários pra conseguir uma renda extra, pode seguir estes caminhos: aplicar no banco em que mantém a sua conta corrente ou numa corretora especializada.

Os fundos imobiliários são negociados com a supervisão da Comissão de Valores Mobiliários — CVM, da Bolsa de Valores. Por isso, não dá pra investir sem a participação de banco ou corretora, ok?

Pra terminar, agora que você já sabe o que é fundo imobiliário, precisamos deixar um último conselho: busque diversificar. Se você direcionar os seus investimentos pra mais de uma alternativa, sempre vai diminuir os riscos e garantir uma lucratividade mínima — qualquer perda em um investimento é compensada por outro.

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